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Sí: un comprador que no reside en España puede obtener una hipoteca en un banco español. Eso sí, los bancos son más prudentes con los no residentes: financian una parte menor del valor de la vivienda (lo habitual es hasta el 60–70 %), así que hacen falta más ahorros y unos ingresos bien acreditados. El proceso lo regula la Ley 5/2019: recibes la documentación de la oferta al menos 10 días antes de firmar y, antes de la firma, acudes sin coste al notario.
En esta guía explicamos cómo funciona en la práctica la hipoteca para no residentes en España, con datos a octubre de 2026. No indicamos tipos de interés ni ofertas de bancos: cambian a menudo y dependen de cada caso.
¿Puede un extranjero conseguir una hipoteca en España?
Sí. Banco Sabadell explica en su guía para no residentes que el proceso es muy similar al de una hipoteca convencional. Se considera no residente a quien pasa menos de 183 días al año en España. La hipoteca puede ser a tipo fijo, variable o mixto, igual que la de un residente.
Las diferencias están en tres puntos: menor financiación máxima, plazos a menudo más cortos y, como señala Sabadell, un tipo de interés que puede ser más alto, porque el titular no tiene su residencia fiscal en España. El banco analiza la solvencia a partir de los ingresos y las deudas en tu país de residencia. Según Sabadell, por norma general la cuota no debe superar el 30 % de los ingresos y la hipoteca debe quedar pagada antes de que el titular cumpla 75 años.
¿Cuánto hay que aportar? La financiación para no residentes
El LTV (loan-to-value) es el porcentaje que representa el préstamo sobre el valor de la vivienda. Los bancos lo calculan sobre el menor de dos importes: el precio de compraventa o el valor de tasación.
- Residentes: Sabadell indica que en una hipoteca convencional el banco puede financiar hasta el 80 % del valor.
- No residentes: según Sabadell, este límite «suele ser menor». CaixaBank, en su programa HolaBank para no residentes, financia hasta el 70 % del valor de la vivienda.
- Mercado: el intermediario hipotecario iAhorro sitúa la financiación habitual para no residentes en el 60 % o el 70 % del valor.
A la entrada hay que sumar los gastos de la compraventa: impuestos, notaría y registro de la escritura de compra. CaixaBank los estima en torno al 12–15 % del valor y concluye que un no residente debe contar con fondos propios de alrededor del 42–45 % del valor de la vivienda. Es el ejemplo de un banco, no una regla. Si compras obra nueva, revisa también el calendario de pagos a la promotora: parte de esos pagos suele salir de tus ahorros antes de que el banco entregue el préstamo.
Hipoteca para no residentes: requisitos y documentación
Cada entidad tiene su propia lista, pero lo habitual es preparar:
- pasaporte y NIE (Número de Identidad de Extranjero), imprescindible para comprar la vivienda y firmar la hipoteca;
- certificado de residencia fiscal del país donde tributas;
- justificantes de ingresos: contrato de trabajo y últimas nóminas o, si eres autónomo, la documentación de tu actividad;
- declaraciones de la renta de los últimos ejercicios;
- extractos bancarios de los últimos meses, con ingresos y gastos fijos;
- informe de historial crediticio de tu país de residencia y detalle de los préstamos y tarjetas que tengas;
- documentación de la vivienda: contrato de reserva o de arras y nota simple del Registro de la Propiedad.
El banco puede pedir traducción jurada o apostilla; conviene preguntarlo al principio. También ayuda tener cuenta en un banco español: Sabadell recuerda que no es obligatorio, pero facilita la compra y el pago de las cuotas.
¿Tipo fijo o variable? El papel del Euríbor
El Banco de España distingue tres modalidades:
- fija: el tipo y la cuota no cambian durante toda la vida del préstamo; a cambio, el tipo inicial suele ser más alto y el plazo más corto;
- variable: el tipo es un índice de referencia más un diferencial fijo (por ejemplo, «Euríbor + diferencial») y se revisa normalmente cada año o cada seis meses;
- mixta: tipo fijo durante los primeros años y variable después.
El Euríbor refleja el coste de financiación de los bancos de la zona euro; en España el más utilizado es el Euríbor a 12 meses. No damos aquí su valor actual: el Banco de España publica cada mes los índices oficiales. Si tus ingresos no son en euros, ten en cuenta el riesgo de tipo de cambio.
Gastos de la hipoteca: quién paga qué con la Ley 5/2019
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, reparte los gastos así:
- el prestatario paga la tasación de la vivienda y las copias de la escritura que solicite;
- el banco paga los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y la gestoría;
- el banco paga también el impuesto de AJD de la escritura de préstamo: desde noviembre de 2018 el sujeto pasivo es el prestamista (Real Decreto-ley 17/2018).
Te quedan algunos costes ligados al préstamo: el seguro de la vivienda (CaixaBank lo señala como gasto del cliente), la posible comisión de apertura y las traducciones. El banco debe detallar todos los gastos en la FEIN, así que compara ofertas a partir de ella. Los gastos de la compraventa son aparte; los explicamos en nuestra guía de compra de vivienda.
¿Cuánto tarda el proceso?
La ley fija un mínimo. El banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), el borrador del contrato y el desglose de gastos con al menos 10 días naturales de antelación a la firma. Como tarde el día anterior a la firma, te reúnes con el notario que elijas: comprueba que has recibido la documentación, te explica las cláusulas y levanta el acta de transparencia, que no te cuesta nada.
La respuesta inicial puede ser rápida (CaixaBank indica 72 horas para solicitudes online), pero con documentos, traducciones y tasación el proceso suele llevar varias semanas. Deja margen en los plazos del contrato de reserva.
Comprar con hipoteca, paso a paso
| Paso | Qué ocurre | Quién |
|---|---|---|
| 1. Presupuesto | Calculas entrada, gastos de compra y cuota frente a ingresos; reúnes documentos | Tú (te ayudamos a ordenar la lista) |
| 2. NIE y cuenta | Solicitud del NIE y apertura de cuenta en España (recomendable) | Tú, la administración o el consulado, el banco |
| 3. Elección y reserva | Visitas, revisión de la nota simple, contrato de reserva con plazos realistas | Tú, vendedor o promotora, agencia, abogado |
| 4. Solicitud | El banco estudia la solvencia y puede entregar la FIPRE | Tú, el banco |
| 5. Tasación | Una sociedad de tasación valora la vivienda; el LTV se calcula sobre el importe menor | Sociedad de tasación (pagas tú) |
| 6. Oferta vinculante | El banco entrega FEIN, FiAE y borrador: mínimo 10 días antes de firmar | El banco |
| 7. Visita al notario | Asesoramiento gratuito y acta de transparencia, como tarde el día antes de la firma | Tú, el notario |
| 8. Firma | Escritura de compraventa y de hipoteca ante notario, normalmente el mismo día; el banco entrega los fondos | Tú, vendedor, banco, notario |
| 9. Después de la firma | Inscripción en el Registro y liquidación de impuestos de la compra | Gestoría o abogado |
Cómo te ayudamos
Costa Paradise Estate es una agencia inmobiliaria polaca en Fuengirola. No somos un banco ni concedemos préstamos. Te ayudamos a prepararte para la financiación y a recorrer el proceso: fijar un presupuesto realista, reunir la documentación, elegir una vivienda financiable y coordinar los plazos de reserva, tasación y firma. Atendemos en español, inglés y polaco. Explicamos la compra paso a paso en nuestro e-book gratuito.
Preguntas frecuentes
¿Un no residente puede conseguir hipoteca en España?
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes. Revisarán tus ingresos y tu historial crediticio en tu país, y la financiación suele ser menor que la de un residente.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado?
Con una financiación del 60–70 %, la entrada es del 30–40 %, más los gastos de compra. CaixaBank calcula que un no residente necesita en total alrededor del 42–45 % del valor de la vivienda.
¿Aceptan ingresos en otra moneda?
Depende del banco. Algunos aceptan ingresos en divisas distintas del euro, pero pueden acortar el plazo: CaixaBank ofrece hasta 20 años con ingresos en euros y en varias divisas que enumera, y 15 años con el resto de divisas aceptadas.
¿Quién paga el notario de la hipoteca?
El banco paga la notaría de la escritura de préstamo. Tú pagas la tasación y las copias que pidas. La escritura de compraventa y los impuestos de la compra son gastos aparte del comprador.
¿Qué es la FEIN?
Es la Ficha Europea de Información Normalizada, con todas las condiciones del préstamo: importe, plazo, tipo de interés, gastos y ejemplos de cuotas. El banco debe entregarla al menos 10 días antes de la firma.
Hablemos de la financiación de tu compra
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