Gastos de compra de vivienda en Andalucía (2026)

Al comprar una vivienda en Andalucía, lo que más pesa además del precio son los impuestos. En una vivienda de segunda mano se paga el ITP al 7% del precio. En una vivienda de obra nueva comprada al promotor se paga IVA del 10% y AJD del 1,2%, en total un 11,2%. A eso se suman la notaría, el Registro de la Propiedad y, normalmente, la gestoría, cuyos honorarios fijan los aranceles oficiales o el propio profesional.

Información actualizada a octubre de 2026. Los tipos siguen la normativa vigente en 2026 (fuentes al final de la página) y pueden cambiar, así que revísalos antes de firmar.

Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano (ITP)

La compra a un particular, es decir, cualquier transmisión posterior a la primera, tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto autonómico y en Andalucía el tipo general para inmuebles es el 7% (art. 41 de la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía).

La base imponible no siempre es el precio pactado. Se toma el valor de referencia del Catastro y, si el precio escriturado es superior, ese precio (art. 10 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD). Si compras por debajo del valor de referencia, tributarás igualmente por ese valor.

Andalucía aplica tipos reducidos del 6% y del 3,5%, siempre que la vivienda vaya a ser tu vivienda habitual y su valor no supere 150.000 € (250.000 € en algunos supuestos, como discapacidad o familia numerosa). El 3,5% se aplica, entre otros, a menores de 35 años (art. 43 de la Ley 5/2021). Si compras una segunda residencia o una vivienda para alquilar, el tipo es el general del 7%.

Vendedor no residente. Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor (art. 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR). No es un gasto adicional, porque se descuenta de lo que se paga al vendedor.

La plusvalía municipal la paga el vendedor. La excepción es el vendedor persona física no residente en España: en ese caso el comprador responde ante el ayuntamiento como sustituto del contribuyente (art. 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Conviene dejar claro en el contrato cómo se cubre ese importe.

Impuestos en la compra de obra nueva (IVA y AJD)

La primera entrega de una vivienda nueva por el promotor tributa por IVA y no por ITP (Agencia Tributaria). El tipo es del 10% e incluye la vivienda con un máximo de dos plazas de garaje y los anexos que se transmitan conjuntamente (tipos de IVA 2026). El 4% se reserva a las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

Al IVA se suma el AJD (Actos Jurídicos Documentados). En Andalucía es el 1,2% del valor declarado en la escritura (art. 49 de la Ley 5/2021), que no puede ser inferior al valor de referencia (art. 30 del texto refundido). Los tipos reducidos de AJD (1%, 0,3% y 0,1%) exigen los mismos requisitos que los del ITP (art. 50 de la Ley 5/2021).

Puedes ver las promociones actuales en la Costa del Sol en nuestra sección de obra nueva.

Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría

Los honorarios notariales no son libres: se rigen por el arancel aprobado por el Gobierno en 1989 (Real Decreto 1426/1989). Todos los notarios cobran lo mismo por el mismo servicio y solo pueden aplicar un descuento de hasta el 10% (Consejo General del Notariado). El importe depende sobre todo del valor del inmueble; pide una estimación a la notaría.

La inscripción en el Registro de la Propiedad también se cobra según arancel (Real Decreto 1427/1989). Es la inscripción la que protege al comprador frente a terceros, por eso no conviene retrasarla.

La gestoría prepara y presenta las autoliquidaciones, paga el impuesto y tramita la inscripción. Sus honorarios no están regulados, así que pide presupuesto antes de firmar.

Compra con hipoteca. Si hay préstamo hipotecario, el banco asume la notaría de la escritura de préstamo, la inscripción de la hipoteca y la gestoría; el prestatario paga la tasación (art. 14 de la Ley 5/2019). El AJD de la escritura de préstamo lo paga el prestamista (art. 29 del texto refundido). También ayudamos a no residentes con la financiación; más información en compra de vivienda.

Otros gastos a tener en cuenta

Otros gastos dependen del profesional que elijas:

NIE (Número de Identidad de Extranjero), si eres extranjero. Sin él no se puede firmar la escritura ni pagar los impuestos, y su expedición lleva una tasa oficial.
Cuenta en un banco español, práctica para pagar el precio y los recibos posteriores. Los bancos pueden cobrar comisiones por las cuentas de no residentes.
Intérprete, si el comprador no habla español. Hay que entender lo que se firma ante notario.
Abogado, para revisar la situación jurídica: nota simple del Registro y deudas con la comunidad o el ayuntamiento. No es obligatorio, pero resulta muy útil.
Poder notarial, si no puedes estar presente en la firma.

Ejemplo: vivienda de 300.000 €

Supuestos: el precio escriturado es de 300.000 € y no es inferior al valor de referencia, el comprador no tiene derecho a tipos reducidos (por ejemplo, compra una segunda residencia) y no hay hipoteca.

Concepto	Segunda mano	Obra nueva (promotor)
Precio	300.000 €	300.000 €
ITP 7%	21.000 €	no aplica
IVA 10%	no aplica	30.000 €
AJD 1,2%	no aplica	3.600 €
Total impuestos	21.000 € (7%)	33.600 € (11,2%)
Notaría y Registro	según arancel	según arancel
Gestoría, abogado, intérprete	según presupuesto	según presupuesto
Precio + impuestos	321.000 €	333.600 €

Cálculo orientativo, tipos vigentes a octubre de 2026.

Si la vivienda de segunda mano la vende un no residente, de los 300.000 € retienes 9.000 € (3%) y los ingresas en Hacienda. Es parte del precio, no un gasto añadido.

Gastos anuales del propietario

IBI. El tipo lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites legales: para inmuebles urbanos, entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, con posibles incrementos en determinados casos (art. 72 de la Ley de Haciendas Locales).
IRNR (modelo 210), si no resides en España. Si no alquilas la vivienda, tributas por la renta imputada: el 1,1% o el 2% del valor catastral, según se hayan revisado recientemente los valores del municipio. Sobre esa cantidad se aplica el 19% a residentes en la UE y el EEE y el 24% al resto (art. 25 del texto refundido de la Ley del IRNR, instrucciones de la AEAT). Se declara el año siguiente, hasta el 31 de diciembre. Ejemplo: con un valor catastral de 100.000 € y el 1,1%, la renta imputada es de 1.100 € y el impuesto para un residente en la UE, de 209 € al año.
Comunidad de propietarios, seguro y suministros, que dependen del edificio y de la urbanización.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son los gastos de compra de vivienda en Andalucía además del precio?

Los impuestos suponen el 7% del precio en segunda mano y el 11,2% (IVA del 10% más AJD del 1,2%) en obra nueva comprada al promotor. A eso se suman notaría y Registro según arancel y, en su caso, gestoría, abogado o intérprete.

¿Qué impuestos de compra de vivienda en Andalucía tienen tipo reducido?

El ITP y el AJD. Los tipos reducidos no dependen de la nacionalidad, sino del uso y del valor: la vivienda debe ser habitual, valer como máximo 150.000 € (250.000 € en algunos casos) y el comprador debe cumplir otros requisitos, como tener menos de 35 años. Las segundas residencias y las compras para invertir no se benefician.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

El vendedor, salvo que sea una persona física no residente: entonces responde el comprador como sustituto.

¿Se paga ITP en una vivienda de obra nueva?

No. La primera entrega por el promotor tributa por IVA del 10% y AJD del 1,2%. El ITP se paga en las transmisiones posteriores.

¿Se puede negociar el precio del notario?

No como un servicio libre. Los honorarios siguen el arancel oficial y el notario solo puede aplicar un descuento de hasta el 10%.

¿Qué impuestos paga cada año un propietario no residente?

El IBI y el IRNR por el modelo 210: por renta imputada si la vivienda está vacía o es de uso propio, o por los rendimientos si se alquila.

Hablemos de tu compra

¿Tienes vista una vivienda en la Costa del Sol? Te acompañamos en la compra y, si necesitas hipoteca, también en la financiación para no residentes. En nuestro e-book explicamos el proceso paso a paso, y en la oficina de Fuengirola te atendemos en persona, por teléfono o por correo. Contacta con nosotros.