Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii 2026

Przy zakupie mieszkania w Andaluzji największą pozycją poza ceną jest podatek. Na rynku wtórnym płacisz podatek od przeniesienia własności ITP w wysokości 7% ceny. Przy nowym mieszkaniu kupowanym od dewelopera płacisz VAT (IVA) 10% i podatek od aktu notarialnego (AJD) 1,2%, razem 11,2%. Do tego dochodzą notariusz, rejestr nieruchomości i zwykle gestoría, których stawki wynikają z urzędowych taryf albo z wyceny usługodawcy.

Stan na październik 2026. Stawki opieramy na przepisach obowiązujących w 2026 roku, a źródła podajemy w tekście i na końcu strony. Przepisy podatkowe się zmieniają, więc przed podpisaniem umowy warto sprawdzić je jeszcze raz.

Podatki przy zakupie na rynku wtórnym (ITP)

Mieszkanie lub dom kupowany od osoby prywatnej, czyli każda kolejna sprzedaż po pierwszej, podlega podatkowi ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). To podatek regionalny. W Andaluzji jego ogólna stawka dla nieruchomości wynosi 7% (art. 41 andaluzyjskiej ustawy 5/2021 o podatkach cedowanych).

Podatek nie zawsze liczy się od ceny z umowy. Podstawą jest wartość referencyjna z katastru (valor de referencia), a jeśli cena w akcie jest wyższa, liczy się cena (art. 10 ustawy o ITP i AJD). Kupując okazyjnie poniżej wartości referencyjnej, zapłacisz więc podatek od tej wartości, a nie od niższej ceny.

Andaluzja ma też stawki obniżone, 6% i 3,5%. Dotyczą one jednak wyłącznie zakupu mieszkania na stałe miejsce zamieszkania (vivienda habitual) o wartości do 150 000 €, a w niektórych przypadkach, np. przy niepełnosprawności lub rodzinie wielodzietnej, do 250 000 €. Stawka 3,5% obejmuje m.in. osoby poniżej 35. roku życia (art. 43 ustawy 5/2021). Kto kupuje apartament wakacyjny albo pod wynajem, płaci stawkę ogólną 7%.

Sprzedający nierezydent. Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, kupujący musi zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego na poczet podatku sprzedającego (art. 25 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym nierezydentów). To nie jest dodatkowy koszt, bo kwota pomniejsza przelew dla sprzedającego, ale trzeba ją uwzględnić przy rozliczeniu u notariusza.

Plusvalía municipal, czyli gminny podatek od wzrostu wartości gruntu, obciąża sprzedającego. Wyjątek: gdy sprzedającym jest osoba fizyczna bez rezydencji w Hiszpanii, wobec gminy odpowiada kupujący jako tzw. płatnik zastępczy (art. 106 ustawy o finansach lokalnych). Przy takim zakupie dobrze jest zapisać w umowie, z jakiej kwoty ten podatek zostanie pokryty.

Podatki przy zakupie nowego mieszkania (IVA i AJD)

Pierwsza sprzedaż nowego mieszkania przez dewelopera podlega podatkowi VAT, a nie ITP (Agencia Tributaria). Stawka wynosi 10% i obejmuje mieszkanie razem z maksymalnie dwoma miejscami garażowymi oraz komórkami kupowanymi w tej samej transakcji (zestawienie stawek IVA na 2026 r.). Stawka 4% dotyczy wyłącznie mieszkań objętych specjalnym reżimem ochrony (VPO de régimen especial).

Do VAT dochodzi AJD, podatek od dokumentów notarialnych. W Andaluzji wynosi on 1,2% wartości podanej w akcie (art. 49 ustawy 5/2021), przy czym ta wartość nie może być niższa od wartości referencyjnej (art. 30 ustawy o ITP i AJD). Obniżone stawki AJD (1%, 0,3% i 0,1%) mają te same warunki co ulgi w ITP: stałe miejsce zamieszkania i limit wartości (art. 50 ustawy 5/2021).

Aktualne projekty z Costa del Sol znajdziesz w zakładce nowe inwestycje.

Notariusz, rejestr nieruchomości i gestoría

Honorarium notariusza w Hiszpanii nie jest ceną rynkową. Wynika z rządowej taryfy z 1989 roku (Real Decreto 1426/1989). Każdy notariusz pobiera tę samą kwotę za tę samą czynność i może co najwyżej dać rabat do 10% (Consejo General del Notariado). Kwota zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości i długości aktu, dlatego warto poprosić kancelarię o wstępne wyliczenie.

Wpis do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) również rozlicza się według urzędowej taryfy (Real Decreto 1427/1989). To wpis daje nabywcy ochronę wobec osób trzecich, więc nie warto go odkładać.

Gestoría to biuro, które przygotowuje i składa deklaracje podatkowe, opłaca podatek i pilnuje wpisu do rejestru. Jej cennik nie jest regulowany, więc o wycenę najlepiej zapytać przed podpisaniem aktu.

Zakup z kredytem. Przy kredycie hipotecznym bank pokrywa koszt notariusza za akt kredytu, wpis hipoteki do rejestru i gestorię, a kredytobiorca płaci za wycenę nieruchomości (art. 14 ustawy 5/2019). Podatek AJD od aktu kredytowego płaci bank (art. 29 ustawy o ITP i AJD). Pomagamy też w finansowaniu dla nierezydentów, więcej o tym na stronie zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Koszty dodatkowe

Poza podatkami i taryfami pojawia się kilka wydatków, których wysokość zależy od tego, z kim i jak załatwiasz sprawy:

NIE (Número de Identidad de Extranjero), czyli numer identyfikacyjny cudzoziemca. Bez niego nie podpiszesz aktu ani nie zapłacisz podatków. Wydanie wiąże się z opłatą urzędową.
Konto w hiszpańskim banku, wygodne do zapłaty ceny i późniejszych rachunków. Banki mogą pobierać opłaty za prowadzenie konta nierezydenta.
Tłumacz, jeśli nie znasz hiszpańskiego. Musisz rozumieć dokument, który podpisujesz u notariusza.
Prawnik, który sprawdzi stan prawny: wypis z rejestru (nota simple), zaległości wobec wspólnoty i gminy, zgodność stanu faktycznego z dokumentami. Nie jest obowiązkowy, ale przy zakupie za granicą bardzo się przydaje.
Pełnomocnictwo notarialne, jeśli nie możesz przyjechać na podpisanie aktu.

Tych kosztów nie podajemy w liczbach, bo zależą od wybranego usługodawcy i zakresu pracy.

Przykład: mieszkanie za 300 000 €

Założenia: cena w akcie wynosi 300 000 € i nie jest niższa od wartości referencyjnej, kupujący nie ma prawa do ulg (np. kupuje apartament wakacyjny), zakup bez kredytu.

Pozycja	Rynek wtórny	Nowe mieszkanie od dewelopera
Cena	300 000 €	300 000 €
ITP 7%	21 000 €	nie dotyczy
IVA 10%	nie dotyczy	30 000 €
AJD 1,2%	nie dotyczy	3 600 €
Podatki razem	21 000 € (7%)	33 600 € (11,2%)
Notariusz i rejestr	według taryfy urzędowej	według taryfy urzędowej
Gestoría, prawnik, tłumacz	według wyceny	według wyceny
Cena + podatki	321 000 €	333 600 €

Wyliczenie poglądowe, stawki na październik 2026.

Jeśli mieszkanie z rynku wtórnego sprzedaje nierezydent, z ceny 300 000 € zatrzymujesz 9 000 € (3%) i wpłacasz je do urzędu skarbowego. Ta kwota jest częścią ceny, a nie dodatkowym kosztem.

Koszty roczne właściciela

IBI, czyli podatek od nieruchomości. Stawkę ustala gmina w granicach ustawowych. Dla nieruchomości miejskich podstawowe widełki to od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej, a gmina może je w określonych przypadkach podnieść (art. 72 ustawy o finansach lokalnych).
Podatek dochodowy nierezydenta (IRNR, formularz 210). Jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii na stałe, a mieszkania nie wynajmujesz, płacisz podatek od dochodu przypisanego: 1,1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od tego, czy wartości w gminie były niedawno aktualizowane. Od tej kwoty podatek wynosi 19% dla rezydentów UE i EOG oraz 24% dla pozostałych (art. 25 ustawy o IRNR, instrukcja Agencia Tributaria). Deklarację składa się w roku następnym, do 31 grudnia. Przykład: przy wartości katastralnej 100 000 € i stawce 1,1% dochód przypisany to 1 100 €, a podatek dla rezydenta UE 209 € rocznie. Przy wynajmie rozlicza się dochód z najmu.
Wspólnota mieszkaniowa, ubezpieczenie i media, których wysokość zależy od budynku i standardu osiedla.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje zakup mieszkania w Hiszpanii poza samą ceną?

W Andaluzji podatki wynoszą 7% ceny przy zakupie z rynku wtórnego i 11,2% (IVA 10% plus AJD 1,2%) przy nowym mieszkaniu od dewelopera. Do tego dochodzą notariusz i rejestr według taryf urzędowych oraz usługi gestorii, prawnika czy tłumacza.

Czy cudzoziemiec może zapłacić niższy podatek od zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

Obniżone stawki ITP i AJD w Andaluzji nie zależą od obywatelstwa, tylko od celu zakupu i wartości mieszkania. Trzeba kupować stałe miejsce zamieszkania o wartości do 150 000 € (w niektórych przypadkach 250 000 €) i spełniać dodatkowe warunki, np. wiek poniżej 35 lat. Apartament wakacyjny lub inwestycyjny nie łapie się na ulgę.

Kto płaci plusvalía municipal?

Sprzedający. Jeśli jednak sprzedającym jest osoba fizyczna niebędąca rezydentem Hiszpanii, wobec gminy odpowiada kupujący, dlatego warto uregulować to w umowie.

Czy przy nowym mieszkaniu płaci się ITP?

Nie. Pierwsza sprzedaż przez dewelopera podlega VAT 10% i AJD 1,2%. ITP płaci się przy kolejnych sprzedażach.

Czy można negocjować cenę notariusza?

Nie w zwykłym sensie. Honoraria notariuszy wynikają z rządowej taryfy, a notariusz może dać najwyżej 10% rabatu.

Jakie podatki płaci co roku właściciel, który nie mieszka w Hiszpanii?

Gminny podatek IBI oraz podatek dochodowy nierezydenta (formularz 210): od dochodu przypisanego, gdy mieszkanie stoi puste lub służy właścicielowi, albo od dochodu z najmu.

Porozmawiajmy o Twoim zakupie

Masz na oku konkretne mieszkanie na Costa del Sol? Pomożemy przejść przez cały zakup, a jeśli potrzebujesz kredytu, także przez finansowanie dla nierezydentów. Krok po kroku opisujemy proces w naszym e-booku, a na pytania odpowiadamy w biurze w Fuengiroli, telefonicznie i mailowo. Skontaktuj się z nami.